La vivienda es el nuevo oro: por qué los precios de las casas no van a dejar de subir

Crecimient_DisertaEl aumento imparable del precio de los pisos en ciudades como Madrid o Barcelona ha hecho correr tantos ríos de tinta (digital) que es tentador pensar que solo afecta a los españoles. Sin embargo, basta con darse una vuelta por medios extranjeros para comprobar que la crisis inmobiliaria afecta a todo el mundo (desarrollado o no desarrollado) y es aún más grave en grandes urbes como Hong Kong, Sídney, Vancouver, Melbourne o Los Ángeles, que encabezan la lista de las ciudades menos asequibles, según Demographia. No es casualidad. Richard Florida, autor de ‘La clase creativa’ y famoso experto en urbanismo y sociología, mantiene que es una tendencia global con visos de convertirse en crónica, y que si no se hace nada, irá a peor.

Como ya señalase el CEO de BlackRock Laurence D. Fink, las propiedades inmobiliarias son el nuevo oro. “Los dos mejores depósitos de riqueza internacional hoy son el arte y los apartamentos en Manhattan, en Vancouver o en Londres”. Esa es la principal razón por la que los pisos no dejan de subir, sostiene Florida. Porque desde finales de los años 80, y aún más tras el estallido de la crisis de 2008 y las limitaciones al acceso al crédito, la vivienda se ha “financiarizado”. En otras palabras, ha dejado de ser un negocio más o menos local para ascender a nacional y, a continuación, a industria global en la que grandes empresas y fondos de inversión son los principales agentes. Como recuerda el último informe de la consultora CBRE para 2018, las adquisiciones empresariales son lo que está dando forma al mercado.

Las ciudades cada vez tienen más poder y demanda, pero al mismo tiempo, se han convertido en un valor refugio para los inversores

Es algo semejante a lo que sostenía la socióloga Saskia Sassen, autora de ‘La ciudad global’ –que se centraba en la city londinense–, en una de sus columnas para ‘The Guardian‘. En ella recordaba que la cantidad de dinero destinado por las grandes corporaciones globales al mercado inmobiliario se había disparado desde mediados de 2013. La holandesa identificaba diversas tendencias: la existencia de un mercado global de aproximadamente 100 ciudades buenas para invertir (entre las que se encuentra Madrid, con un aumento de un 180%), la destrucción de antiguos edificios para transformarlos en edificios de oficinas o apartamentos de lujo; los megaproyectos; y el arrinconamiento de las propiedades modestas. En resumen, es cuestión de tiempo que las grandes compañías se hagan con el centro de las grandes ciudades.

Siguiendo el consejo de Fink, la vivienda se ha convertido en una inversión recurrente, lo que “ha causado una demanda excesiva de pisos de lujo y una escasez de pisos asequibles en muchas ciudades”. Algo que ha llamado la atención de las propias Naciones Unidas, que el año pasado publicó un informe sobre la “financiarización de la vivienda”, en el que examinaba los cambios que había producido “que grandes cantidades de capital global se hayan invertido en la vivienda vista como producto y forma de acumulación de riqueza”, y advertía a los estados que deberían “reclamarlo como un bien social y asegurar el derecho humano a vivir con seguridad y dignidad”. Algo que también se refleja en el artículo 47 de la Constitución española, que afirma el derecho de todos los españoles a una “vivienda digna y adecuada”.

Las ciudades creativas

Al mismo tiempo que los grandes agentes económicos invierten en vivienda y propiedades inmobiliarias, los ciudadanos se ven obligados a residir en las grandes ciudades por sus oportunidades de empleo y bienestar; la balanza, recuerda Florida, se inclina a favor de los primeros: “Esto crea una tremenda demanda por el terreno, lo que conduce a la competición y a que los precios suban”. Como es previsible, esta competencia por la vivienda en pleno resurgir urbano perjudica a las clase trabajadoras y medias, que padece esta “escasez crónica de vivienda para los que tienen menos recursos”.

Un informe de PwC coloca a Madrid como la quinta ciudad con mejores expectativas: “Los alquileres suben y hay posibilidades de crecimiento”

“Mientras que a los miembros más aventajados de las clases creativas y profesionales aún les queda suficiente dinero incluso después de pagar el coste de la vivienda en dichas ciudades, son los miembros peor pagados del sector servicios y de la clase trabajadora los que peor lo tienen, a los que no les que da casi nada para permitirse las necesidades básicas”. La residencia, por lo tanto, se ha convertido en un caro requisito que devora la mayor cantidad de ingresos. En EEUU, explica Florida, los hogares con una renta inferior a 15.000 dólares gastan más de la mitad de sus ingresos en vivienda. En España, según los datos del INE, los madrileños que viven de alquiler llegan a gastar un 40,02% sus ingresos.

Es la paradoja de las grandes ciudades que también está afectando a España, donde ciudades como Barcelona o Madrid se encarecen a mismo tiempo que se ven como una buena oportunidad de negocio. Resulta significativo el último informe de PriceWaterhouseCoopers que recoge las tendencias del mercado europeo, y que se centra ante todo en Madrid (Barcelona está más amenazada por el proceso independentista), que asciende en la lista hasta el quinto puesto en las ciudades europeas para invertir: “Los alquileres están subiendo, hay posibilidades de crecimiento y esperanzas de que la ciudad también se beneficie del Brexit”. A diferencia de otros mercados como el de Londres, más maduros y que ya experimentaron esta crisis de la vivienda, aún hay margen para el aumento de la rentabilidad en Madrid.

Florida recuerda al respecto que la situación que ya vivieron otras grandes metrópolis está empezando a llegar a ciudades de menor tamaño, pero con gran potencial para los negocios. De ahí que la presente situación beneficie a los propietarios por encima de los que viven de alquiler en un entorno de permanente apreciación. Hay otro riesgo adicional, señala el célebre urbanista, que es la urbanización sin vivienda, un fenómeno que está ocurriendo algunos países en vía de desarrollo (pero no solo en ellos) y que hace que, a diferencia de lo que ocurría en el pasado, las ciudades en crecimiento sean incapaces de dar respuesta a las demandas inmobiliarias de la población que se traslada del campo a la ciudad y que en algunos lugares no disponen de unas condiciones mínimas de comodidad.

Y ahora, ¿qué?

Es paradójico que sea el propio Florida quien señale estos problemas, ya que fue él quien precisamente promovió la aparición de estas megaciudades para creativos en su célebre ‘Las clases creativas’. Que su tesis ha provocado efectos indeseados lo muestra su último ensayo, ‘La nueva crisis urbana’, en el que mantiene que el actual rol de las grandes ciudades incrementa la desigualdad social y está acabando con la clase media, acentuando las diferencias entre los más pobres y los más ricos. La crisis inmobiliaria que expulsa a los trabajadores a la periferia es una más de las manifestaciones de esta tendencia, acentuada por la desregulación y la privatización de la vivienda.

En opinión de Florida, la tendencia se revertirá si se deja de considerar la vivienda como un producto y se le devuelve la categoría de derecho

¿Qué han hecho las grandes ciudades para poner límites a la crisis inmobiliaria? En Europa, financiar la construcción de nuevas viviendas. Viena, que suele utilizarse como ejemplo positivo, ha frenado la especulación apoyando la vivienda de protección oficial. Sin embargo, a veces eso no es suficiente. El alcalde de Londres, por ejemplo, pedía ayuda económica al gobierno para hacer frente a su crisis inmobiliaria. Al otro lado del Atlántico, surgen alternativas peculiares. El pasado mes, Los Ángeles anunció una medida en apariencia paradójica: aumentar los impuestos a la construcción de nueva vivienda con el objetivo de reinvertir dicho dinero en viviendas baratas y financiadas por el ayuntamiento.

¿Cuál es la solución que propone Florida? Para empezar, recordar que la respuesta no puede limitarse a políticas a nivel local, como suele ocurrir, pues el problema es global y, como él mismo define, “un ingrediente de la ciudad global del siglo XXI”. El informe de la ONU anteriormente citado sugería que “los países deben redefinir sus relaciones con los inversores privados y las instituciones financieras internacionales”, pero eso tan solo sería una solución parcial. Se trata más bien de un problema consustancial a un mundo en vertiginosa urbanización, una tendencia que tan solo puede revertirse si se deja de considerar la vivienda como un producto y se le devuelve la categoría de derecho humano básico.

Fuente: EL Confidencial

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